不動産を購入する際、必須内容として
「重要事項説明」 （以下、重説略）があります。

そもそも重要事項説明とは一体何でしょうか？

宅地建物取引業法では
宅地建物取引業者が
土地や建物の売買を行う際、

契約成立前に必ず重要事項説明を買主に行わなければなりません。

その目的は買主側を保護するためです。

土地や建物を売買するとき、

権利関係や条件が多数存在し、
高額な取引にもなります。

買い手は状況や内容を把握出来ず、詳しい説明がないと

土地や建物の契約を誤った状態で行ってしまうリスクを回避するために
契約に関わる重要事項については
専門的な知識を持つ宅地建物取引が
必ず書面にて説明しなければならない義務が課されているのです。

重説では宅建士が作成しなければならないものであり
無資格者が作成することはできません。

重説の説明だけでなく
法的効力のある書面作成にも宅建士が必要なのです。

 

【要する時間とその流れ】

 

まず重要説明事項を受けるにあたり、

・簡易的に説明しますと
現地内見をし、ローンや諸費用その他の金額を考え
再度内見し、打ち合わせを重ね、ローン審査を行い、問題がなければ
売買契約を結ぶのですが
この契約前に重要説明事項が行われます。

所要時間は2時間程で
宅建士が重説を行うようになります。
これは不動産会社によります。

不明なところは質問して大丈夫なので
もう少し時間に余裕を持つと
3時間あれば契約まで完了です。

 

【重要事項説明書と売買契約書の違い】

 

もう一つ補足するのであれば上記に加え、
重説と売契の違いがあります。

重説と売契はもちろん別物です。

どちらも手続き上は署名・捺印を行いますが
重説の場合は 「重要事項に関する説明を受けた」という証拠にしかならないことです。

実際に契約をするためには
売買契約書にも署名・捺印をします。

重要事項を買主が把握できるようにする為の時間が重説ですので、

わからないことはたくさん質問をして構いませんし、
不安・心配に思う事はこの時に解決しておきましょう。

実際にどちらの書類も説明を受ける前に交付してもらえるケースが多いため
事前に確認しておくと安心です。

重説の全体像をまずは理解しておきましょう。
少しでも知っておけば
話の進み方や理解度にスムーズになります。

これから大きな金が動いて、

一生に一度の買い物になることも高いですので、
大まかな説明の流れを掴んでおきましょう。

 

【重要事項説明書の内容は理解することが必要】

なじみのない法律用語や、専門用語が

重要事項説明書（以下、重説）には出てきます。

優しくない言い回しを使用しているので
記載された内容を
買主から見た立場で「制限」「権利」「義務」に置き換えて考えると
理解しやすくなります。

例えば、
～してはいけない＝制限
～することができる＝権利
～しなければならない＝義務

分かりづらい文言がよく出てくるので
「聞いた事はある、でも～」と仰る方が多くいらっしゃいます。
理解しないといけない理由は、
それは上記でもお伝えした内容に加えて重説の内容は
不動産業者が役所や現地を調査した上で作成します。

しかし、売主（現所有者）しか知らない状況や
不具合がある可能性もあります。
そのため「告知書」を売主の協力を得て提出してもらい、
それを重説の内容に反映させたり、

買主に告知書を渡したりして後々のトラブル防止を図ることもあります。

 

【重要事項のチェックポイント】

物件に関する事項
登記された権利の内容
不動産登記の権利の内容として
「所有権に係る登記」
「所有権以外の登記」の2つがあり
現在の所有者以外の権利
（買戻し特約の登記・所有権移転仮登記など）がないか確認しましょう。

金融機関の抵当権が所有権以外の登記について
登記されていることがよくあります。
引き渡し決済までに抵当権抹消することが条件になります。

法令上の制限

「建ぺい率・容積率」や「高さ制限」
「用途地域」や「地域地区」

上記の条件により
建物の階数や用途などが決まりますので
不動産会社としっかり確認しましょう。

道路関係
道路に2m以上接していないと建物は建てることができません。
また前面道路幅が4m未満の場合
道路に面する一定部分を後退（セットバック）させる必要があります。
・幅員

・私道の場合

・道路の種類（公道・私道）

上記によっては負担金の有無なども確認しましょう。

インフラ整備
公営か私設か水道・ガス・電気等の確認をしてください。
私設の場合は負担金が必要な場合があり、

改修が将来的に必要になる可能性があります。

取引条件に関する事項とチェックポイント

契約の解除に関する事項
契約を解除できるケースと
解除できる期限の把握が必要。
違約金が発生するかどうか、

解除時に支払済みの手付金等が返還されるか確認しておくことが大事です。

重説には、説明対象となる「不動産の表示」が記載されています。
所在地・地番・地目・地積（土地面積）等が土地に
所在地・家屋番号・構造・床面積等が建物に記載されます。
この内容が登記簿と図面と一致しているかどうかも確認しましょう。

隣地に日照・通風を妨げる建物が出来て、
騒音や悪臭を生じる施設などが建つなど周辺の変化や影響の可能性については
将来の見通しは尽きません。
おおよそ、建物が建つとしたらと予測し
規模や高さはこのくらいなど
経験のある不動産業者の方ほど熟知していますので
事前に知っておいた方が良いです。
行政による将来計画の有無も事前に確認しておくといいと思います。

 

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